成功案例

明辨合同条款的形式与实质 —— 一起房屋买卖合同纠纷案办案手记

作者: 李金城、罗曼梦雨 日期:2023/02/25

第一回:缘起——公司借名酿祸根

张某在某房企“金公司”任财务总监。2013年正是房地产火爆而银根紧张之际,公司老总要求张某利用公司未卖出的房屋向银行融资。因此,张某安排其小舅子周某与公司签订三份《商品房买卖合同》,合同约定按揭购房,总价近八百万元,并与某农商行签订《贷款合同》,抵押贷款518万元,“金公司”作为贷款保证人。周某只出了一个名字签订相关合同,相关房产(涉案房屋)预告登记在其名下,并将房产抵押登记在农商行,实际首付款及实际偿还贷款均由“金公司”转周某账户后再转付至农商行。然后,涉案房屋由“金公司”装修成“金茶楼”自主经营。

时过一年,“金公司”资金链更加紧张。本案原告书某在“金公司”有借款、工程款等债权,数额较大,就联系“金公司”老板想将“金茶楼”用较低的价格以物抵债。因和张某也熟,且知道“金茶楼”的产权预告登记在张某小舅子周某的名下,书某就找张某商量。张某因自己也有140余万元债权在“金公司”,感觉书某谈好的价格有利可图,就要求以周某的名义参加进来共同购买。如此,20148“金公司”、书某、周某签订了一份《房屋转让协议》,主要内容为:一、周某与“金公司”签订了《商品房买卖合同》,购买涉案房屋;“金公司”借书某323万元,欠工程款132万元;“金公司”欠周某143万元。二、周某将其在“金公司”购买的涉案房屋的67.61%的产权转让给书某,转让价为510.62万元;周某自留32.39%,价格为241.88万元。上述价格包括土地、房屋建筑及装修、家具等。三、价款支付:书某付现金50万元;银行贷款尚欠492.5万元,由书某还351.5万元(逐月将应还款打入周某账户),周某应还141万元;以“金公司”欠付书某、周某的债务冲抵“金公司”已付的涉案房屋首付款。其中,周某对“金公司”享有的143万元债权实为张某所有,该143万元债权抵扣周某应付“金公司”的购房款111万元后,余款32万元转由书某扣减扣其应付“金公司”的购房款中32万元,因此,由书某向张某出具了32万元的借据。合同签订后,茶楼由书某实际接管双方共同经营。然后,双方共同按约定份额以周某名义偿还贷款6期。20155月,书某未付按揭贷款,周某独力偿还一期。

之后,农商行在保证金里扣了四期,然后于201510月向法院起诉周某贷款逾期。法院调解结案:一、周某还款;二、否则拍卖抵押财产优先受偿。法院执行过程中裁定以物抵债,书某书面表示同意抵债。涉案房屋实际过户登记到银行名下。

 

第二回:借款官司经五审

2017年,张某按借据起诉书某还款32万元,一审根据张某、书某、周某的一张结算单认定这32万元在与“金公司”的《房屋转让协议》中并未实际抵扣,以借款未实际支付为由,驳回了张某的诉讼请求。张某上诉,认为这个结算单只是一个草稿,当时即已撕毁丢入垃圾桶,是书某背后收集赖账,不能作为证据。二审发回重审。再审支持了张某的诉讼请求,书某上诉,二审维持原判。书某申诉到省高院,高院驳回申诉。但是这几份生效的判决书,都引述了书某、周某与“金公司”《房屋转让协议》的表述:周某以“金公司”名义购房。这一点成为了书某后续起诉的重要依据,认为人民法院的生效判决确认了周某向“金公司”购房的事实,再推导出书某是向周某购房。随之借款案进入执行阶段,双方矛盾激化。

 

第三回:书某诉返二百万

20197月,书某向法院起诉周某,请求解除201481日签订的《房屋转让协议》,返还支付的合同价款二百余万。理由是周某购买了“金公司”的房屋后,书某在周某手中购买了前述合同67.61%的产权,支付了价款二百余万;因为周某在农商行达成调解协议,法院强制执行以物抵债归农商行,周某已丧失了案涉房屋所有权,合同目的已无法实现。

周某聘请笔者为代理人。经审查案件材料,认为案情复杂,向法院申请追加“金公司”为第三人,请求变更简易程序为普通程序,但都不为主审法官采纳。在庭审中,笔者提出代理意见:周某与“金公司”的《商品房屋买卖合同》为借名贷款,应认定为无效,周某、书某与“金公司”的《房屋转让协议》才是真实的房屋买卖合同,是周某、书某共同向“金公司”购买商品房;书某所付二百余万元都是向“金公司”支付,周某没有收到一分钱。闭庭后,书某向法院申请撤回第一项诉讼请求。一审判决认为:《商品房买卖合同》合法有效,房产已预告登记在周某名下;《房屋转让协议》合法有效,房屋已被法院处置,出卖方周某应返还购房款;因为书某未按时支付按揭款,也有过错,自负40%的责任。因此判决周某返还140万元。

 

第四回:二审简单发重审

当事人周某(实为姐夫张某)气得头晕眼花,立即上诉。上诉认为,一审程序违法之处非常明显,表现为我方上交二份申请书后,法院不予理睬;一审实体违法之处亦非常明显,《商品房(毛坯房)买卖合同》的实际履行过程表明周某是名义持有,借名贷款,买卖不是双方真实意思的表示,因而合同无效,且书某对此知情。《房屋转让协议》签订时,涉案房屋已变成精装茶楼,不是毛坯房了,其条文内容及履行过程表明是周某、书某共同向开发商购买精装茶楼,书某是向“金公司”付款,没有向周某付一分钱;书某没有按时交纳按揭款是明显违约行为,也是涉案房屋抵债的根本原因,应由书某承担责任。二审法官认定一审判决事实不清、程序违法,撤销原判,发回重审。

 

第五回:决战法庭三连胜

重回一审战场,周某也提起反诉。双方争议的焦点非常明确了:《商品房买卖合同》是否借名贷款,是否合法有效,书某是否知情;《房屋转让协议》是书某向周某买房还是书某与周某共同向“金公司”买房,是否合法有效;案涉房屋被法院裁定以物抵债,导致周某与书某购买的房屋易主,原因何在,应如何承担责任。

书某的主要理由是:商品房已预告登记在周某名下,发生物权变动;《房屋转让协议》条文清楚,是周某将房屋的67.61%转让给书某,而且三份生效判决都对此作出认定;房屋损失主要是因为周某擅自与农商行达成调解,并没有告知书某。

我方紧紧抓住《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》的实际履行过程证明毛坯房借名贷款的合同无效,书某对此知情;周某、书某共同购买“金公司”的精装茶楼,书某逾期支付按揭贷款是造成合同不能履行的根本原因;三份生效判决只认定借款成立与否,没有认定周某向书某出卖房屋等事实。根据合同本身的具体内容,紧紧抓住书某对真实过程完全知情的证据,讲清楚表面的法律关系与真实的法律关系,得到一审法官的支持,驳回了书某的诉请!当然,反诉也驳回了。书某上诉,二审维持原判。书某申请到省高院,20211224日,高院认为申请再审的理由与上诉意见基本一致,二审已逐一论述,且合理合法,裁定驳回再审申请。

 

第六回:思考——订约与诉皆非易

第一,签订《商品房买卖合同》之时,社会上借名贷款并不罕见,各方应该书面记载借名贷款事实。

第二,签订《房屋转让协议》之时,应该在该《协议》中如实说明借名贷款,共同向“金公司”购买房屋;不应该还是写周某购买“金公司”房屋,周某转让67.61%给书某。或者另行写一个说明。

第三,《房屋转让协议》履行过程中,周某在书某违约不付按揭贷款时应该书面催缴;更值得特别注意的是,农商行起诉时,应该书面告知法院还有实际贷款人,应当追加书某为第三人参加诉讼。

第四,诉讼中,律师紧紧抓住合同履行的过程,明辨合同条款的表面文义与实质涵义,确定合同的效力与真实的法律关系,据理力争,为当事人守住了法律底线!

多年纠纷与诉讼,当事人身心俱疲、钱财两空。当时价值上千万的房屋被法院裁定以物抵债,诉讼又增加讼累和金钱损失。当事人半夜扪心,能无后悔?