案外人救济案件包括案外人申请再审、案外人执行异议之诉和第三人撤销之诉三种类型。执行异议之诉解决的是实体权利的顺位问题，而不以否定作为执行依据的生效裁判为目的；案外人如果认为裁判确有错误的，只能通过申请再审或者提起第三人撤销之诉的方式进行救济。

2007年10月28日第十届全国人大常委会第三十次会议通过的、自2008年4月1日起施行的《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》，将《中华人民共和国民事诉讼法》原第二百零八条改为第二百零四条，修改为：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”由此，我国通过立法确立了执行异议之诉的争议解决机制。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”在司法实践中，如何判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，各地人民法院的裁判意见不一，裁判结果引发的争议比较多。笔者现根据最高人民法院发布的指导性案例、《最高人民法院公报》发布的参照性案例以及最高人民法院的其他判例，结合自身法律实务经验以及自身对法律适用的理解，就如何判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，肤浅地谈几点认识（本文侧重于以房屋为执行标的的案件进行讨论），供律师同行代理执行异议之诉时参考。

一、案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的判断标准，不应当局限于现行司法解释所列举的情形。

如何判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《办理执行异议和复议案件的规定》）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等有关强制执行程序的司法解释列举了具体的情形。在司法实践中，有相当一部分法官在审理案外人执行异议之诉时，简单地将案件审理查明的事实与前述司法解释所列举的具体情形进行比对，经比对后，相符合的，就认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益；不相符合的，就不认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益。这种简单的比对方法，造成一部分案件的审理结果引发了很大的争议，使得裁判结果不利的一些案外人觉得司法不公正，觉得自己的合法权益没有得到保护。

其实，现行法律、司法解释对于案外人执行异议之诉的规定较为原则，案外人执行异议之诉制度还需要通过司法实践的检验进一步补充完善，上述强制执行程序的司法解释，对于足以排除强制执行的民事权益的具体情形，仅进行了不完全的列举和规定，而没有囊括全部的情形，也没有否定和排除列举之外的其他情形，因此，审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，不应当完全拘泥于前述司法解释所列举的情形；对于列举之外的情形，应当根据权利的性质、权利取得的时间前后、裁判结果对于秩序追求的影响等具体情况，综合判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院公报》发布的参照性案例，包括2021年第7期《最高人民法院公报》发布的王光志与成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行、何方案外人执行异议之诉纠纷案最高人民法院（2019）最高法民终370号民事判决书，和2023年第6期《最高人民法院公报》发布的中国建设银行股份有限公司怀化市分行与中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案最高人民法院（2022）最高法民终34号民事判决书，都着重阐述了这一裁判理念，并遵循这一理念对现行司法解释列举之外的情形进行裁判。

二、在执行异议之诉中，判断案外人是否是应予优先保护的商品房消费者，不应当以商品房买受人名下无其他用于居住的房屋为限。

居住权应当优先保护。早在2002年6月，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）就明确规定，商品房消费者对其购买的商品房享有的权利，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。需要说明的是，根据《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》(法释〔2020〕16号)之规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）自2021年1月1日起废止。之后，自2023年4月20日起施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），该司法解释仍规定，商品房消费者对其购买的商品房享有的权利，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

关于应予优先保护的商品房消费者的认定标准，《办理执行异议和复议案件的规定》第二十九条第二项规定为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。这一规定内容是清晰的、明确的。但是，值得关注的是，自2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条第一款却作出了不一样的规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”这一款规定，与《办理执行异议和复议案件的规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定相比，删除了“且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一限制性要件，这就是说，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》所述“商品房消费者以居住为目的购买房屋”并不限定购买人名下只有一套房屋，而只要是以居住为目的购买房屋，就应当享有绝对的优先权。司法解释作出这一更新规定，有其现实的合理性和必要性，因为，在现实生活中，原居住的房屋可能存在老旧、功能退化、居住环境不适等问题，人民群众需要购买更适合居住的房屋，我们不能限制人民群众的这种合理需求；而且，当原居住的房屋逐渐老旧、退化时，居住人需提前购买新的住房并进行必要的装饰装修，而不能等到原居住房屋被拆除、灭失并被注销不动产权登记之后才去购买新的住房；还有，购房人名下有其他房屋，但其他房屋位于外地的，同样需要在实际居住地、工作地购买房屋以供居住。由此可见，认定商品房消费者，不能以购房人名下只有一套住房为限，而只要没有证据证明购房人明显不是以居住为目的购买房屋，就应当认定其为商品房消费者，特别是在目前国内房地产市场整体趋于疲软、诸多知名房地产开发企业有大量的房屋不能如期交付的宏观形势下，人民法院更应当遵循这一理念进行裁判。

由于认定标准发生了变化，举证责任也应当有所变化。依据《办理执行异议和复议案件的规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，案外人应当承担主要的举证责任证明其名下无其他用于居住的房屋，申请执行人也有举证责任证明案外人名下有其他用于居住的房屋，但依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条第一款之规定，则举证责任主要在申请执行人一方，即由申请执行人举证证明商品房消费者不是以居住为目的购买房屋。

三、对于非消费性房屋，买受人享有物权期待权的，物权期待权优先于申请执行人的一般债权，在特定情况下，还可能优先于金融企业的抵押物权。

物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，以实际占有为表征，具有与一般债权相区别、与物权相类似的效力特征。当案外人作为买受人实际占有房屋时，案外人就获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同，但已具备了物权的实质性要素，买受人可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权所有权；而且，该基于占有产生的权利亦应受到民事法律有关占有制度的保护，因此，该物权期待权具有优先于一般债权保护的权利基础。——2023年第6期《最高人民法院公报》发布的中国建设银行股份有限公司怀化市分行与中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案最高人民法院（2022）最高法民终34号民事判决书对此进行了比较详细的阐述。

物权期待权优先于一般债权，这在司法解释中也有体现。比如，《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

在特定情况下，买受人对于非消费性房屋享有的物权期待权，还可能优先于金融企业的抵押物权。因为，相比于一般的单位和个人，金融企业有具备金融业务知识、经验的专业人才，有规范的操作流程，其在设立不动产抵押权时能够而且应当进行必要的权属状况核查，包括对该不动产占有状态的核查；这种核查，不仅是金融企业判断抵押权预期价值、防范或减少抵押权预期风险的必然要求，而且是金融企业应当承担的尽力避免或减少与他人发生金融业务纷争的社会责任，——如果金融企业对不动产设立抵押权时未尽到核查的审慎注意义务，或者在核查后知道或者应当知道不动产已被他人合法占有的情况下仍愿意承担风险设立抵押权，则应当由该金融企业承担相应的不利后果，而优先保护他人在先的物权期待权。比如，董玉容与中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下称华融湖南分公司）及第三人怀化英泰建设投资有限公司（以下称英泰公司）、东星建设工程集团有限公司、湖南辰溪华中水泥有限公司、谢永健、陈桃芳案外人执行异议之诉一案，董玉容向英泰公司购买了商业用房，支付价款并占有了房屋，但未办理不动产权转移登记；房屋交付董玉容之后不久，被英泰公司为华融湖南分公司办理了抵押权登记，设立了抵押权；之后，华融湖南分公司向法院提起诉讼，法院判决华融湖南分公司对抵押物享有优先受偿权。在执行中，董玉容对该房屋提出执行异议，最高人民法院作出（2021）最高法民终534号民事判决认为，华融湖南分公司在庭审中未能举证证明其在设定抵押权时按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行了核查，故其对董玉容购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽到应有的审慎注意义务，本案不得执行董玉容购买并占有的商业用房。

四、拆迁房屋的被拆迁人对于原址新建房屋中用于补偿安置的房屋具有优先取得请求权。

2003年3月24日通过、自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）（以下称《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》）原第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条款赋予拆迁房屋的被拆迁人对补偿安置房屋享有优先取得请求权，体现了对于被拆迁人利益的侧重保护。依据该条款规定，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，无论是否办理了房屋所有权转移登记，均不能对抗被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的请求权。但是，自2021年1月1日起，根据2020年12月23日通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》，《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》原第七条被删除，不再适用。在该条款被删除之后，被拆迁人作为案外人对于人民法院执行补偿安置房屋提出异议的，可考虑区别以下情形处理：如果补偿安置房屋是位于被拆迁房屋原址新建工程的规划区域之外，即通常所说的异地安置的，则被拆迁人对补偿安置房屋享有的权益与一般商品房买卖合同买受人对商品房享有的权益并无实质性的区别，对此，可按照一般商品房买卖合同买受人作为案外人提出执行异议的情形进行裁判；但是，如果补偿安置房屋是位于被拆迁房屋原址新建工程的规划区域之内，即通常所说的旧地安置的，则应当考虑给予被拆迁人等同于《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》原第七条规定的特殊保护，因为，房屋拆迁的目的是为原址新建工程腾出土地，被拆迁人对原房屋及其占用范围内的土地享有的权利，被转化为原址新建工程投入的组成部分，物化成了新的建设工程，且该投入发生于房屋拆迁之时，早于一般商品房买卖合同的买受人，因此，被拆迁人对于原址新建房屋中用于补偿安置的房屋享有的交付请求权，应当优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，也应当优先于一般商品房买卖合同买受人的交付请求权。

在房地产开发活动中，还有一类情形，即原土地使用权人将尚未建造房屋的土地使用权转让给房地产开发企业进行房地产开发，房地产开发企业对原土地使用权人以房屋进行置换补偿。此类情形，与上述房屋拆迁补偿并无实质性区别，都是为原址新建工程腾出土地，因此，对于该类物权置换补偿所涉及的权利顺位问题，可按照上述房屋拆迁补偿的方式进行处理。

五、夫妻离婚协议约定夫妻名下房屋归未成年子女所有，但未办理房屋所有权转移登记的，其子女可作为案外人申请排除夫妻离婚之后所负金钱债务对该房屋的强制执行。

郑州市顺德丰投资担保有限公司与李静远及第三人朱磊、邓丽红案外人执行异议之诉一案，最高人民法院作出（2021）最高法民申7090号民事裁定认定，夫妻双方在婚姻关系解除时约定夫妻名下房屋归未成年子女所有，具有生活保障功能，该子女享有将该房屋所有权转移登记至其名下的请求权，且该请求权早于申请执行人对夫妻一方金钱债权的形成，应当优先于金钱债权受到保护。

而在周凤珠与青岛威邦贸易有限公司及第三人周春海案外人执行异议之诉一案中，最高人民法院作出(2017)最高法民申3915号民事裁定认为，涉案房产购买于夫妻关系存续期间，登记在男方一人名下，夫妻双方离婚协议约定涉案房产归女方所有，但未办理不动产权转移登记，不发生物权转移效力，涉案房产仍属于夫妻共同所有，人民法院可以执行该房产以清偿男方个人所负金钱债务。

对比上述二个案例，可以看出，夫妻解除婚姻关系处理夫妻共同财产的，所涉不动产的物权转移以登记为准，未经登记的，不发生物权转移效力。所涉房屋未办理不动产权转移登记的，只有在夫妻约定房屋归未成年的子女，该房屋对于子女具有生活保障功能的情形下，其子女方可作为案外人申请排除夫妻离婚之后所负金钱债务对该房屋的执行。笔者认为，司法判例对未成年子女给予特殊保护，其原因在于未成年子女不具有完全民事行为能力，需要通过法定代理人才能行使不动产权转移登记请求权，而作为其法定代理人的父母却正是不动产权转移登记的义务人，这使得未成子女行使不动产权转移登记请求权存在特殊的困难。

通过以上论述，可以看出，审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，不应当完全拘泥于现行司法解释所列举的情形；对于列举之外的情形，应当根据权利的性质、权利取得的时间前后、裁判结果对于秩序追求的影响等具体情况，综合判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。同时，我们还应当关注相关司法解释内容的更新、变化，还应当关注最高人民法院判例特别是指导性判例、参照性判例裁判的指引，从而对相关法律问题能够作出更准确的判断。